Proposal Perumahan

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok bagi kehidupan manusia. Oleh karena itu sejalan dengan laju pertambahan penduduk dan kenaikan pendapatan masyarakat, maka pengembangan proyek perumahan memiliki prospek bisnis yang cerah. Begitupula di kecamatan .............., Jawa Barat memiliki prospek yang menjanjikan untuk dikembangkan proyek perumahan. Jumlah guru SD yang berstatus PNS dan terdaftar yang dikelola oleh Kantor Dinas ...... Kab. .... lebih dari 300 orang ditambah lagi dengan guru SLTP, SLTA dan PNS dari swasta serta pegawai PNS dari beberapa instansi lainnya (seperti Kantor Pertanahan Kab ...........) merupakan potensi untuk dikembangkan perumahan di wilayah tersebut.

Pihak PT. .............. sebagai pengembang telah merintis kerjasama dengan instansi pemerintah yaitu Dinas ...... dan Kantor .........Kab. .............. sejak tahun 2004. Namun karena beberapa kendala seperti kurangnya modal kerja dan belum didapatkannya fasilitas KPR dari pihak bank sehingga sampai saat ini PT. .............. belum dapat merealisasikan pembangunan perumahan yang kami namakan Griya ............... Oleh karena itu proposal ini dibuat untuk mendapatkan fasilitas Kredit Konstruksi dan dukungan KPR untuk perumahan .........

1.2. Pokok Permasalahan
Pokok permasahan yang muncul dari proyek pengembangan perumahan Griya
.............. yaitu :
Pada sisi konsumen, permasalahan yang utama adalah belum tersedianya fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) sedangkan, Pada sisi pengembang, permasalahan yang utama adalah belum didapatkannya fasilitas kredit dana konstruksi. Griya .............. Jawa Barat

1.3. Keunggulan Proyek
Beberapa keunggulan proyek ini adalah:
Pemasaran
PT. .............. telah bekerjasama dengan Dinas ............. dan Kantor .......... Kab. ............... Selain itu, lebih dari 25 orang karyawan swasta telah menyatakan minatnya untuk memiliki rumah di perumahan ............... Sampai saat ini, banyak calon konsumen yang terus menghubungi PT. .............. untuk mengajukan aplikasi kredit rumah di perumahan ...............

Tanah
Tanah telah dibebaskan oleh pengembang seluas .............. m2 dengan status bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Sertifikat dan surat tanah lainnya dapat dilihat pada Lampiran.

Perijinan
Perijinan proyek perumahan seperti ijin lokasi, ijin peruntukan penggunaan tanah, IMB, siteplan, surat keterangan bebas banjir, keterangan kesediaan PDAM, dan surat keterangan kesediaan PLN. Suratsurat perijinan dapat dilihat pada Lampiran.

Lokasi strategis
Lokasi mudah dicapai angkutan umum dan berada di sisi barat jalan .............. ang merupakan jalan penghubung antara Kota .............. dan ...............

1.4. Tujuan
Tujuan dari proposal ini adalah:
Merealisasikan pengembangan perumahan .............., Kab...............
Mendapatkan kredit Konstruksi dan dukungan KPR bagi perumahan tersebut.


BAB II
ASPEK PEMASARAN
Proyek pengembangan perumahan .............. telah dirintis sejak tahun 2004. Sejak tahun tersebut, PT. ..............telah melakukan Memorandum of Understanding (MOU) dengan Dinas .............. Kab............... dan Kantor .............. untuk penyediaan perumahan bagi pegawai negeri sipil kedua instansi tersebut. Sampai saat ini beberapa pegawai swasta dan wirausahawan pun turut berminat untuk memiliki rumah
pada perumahan ini. Walaupun, karena jangka waktu yang agak lama yaitu sekitar 3 tahun mungkin beberapa di antara mereka telah memiliki rumah namun masih banyak peminat yang bertambah dan menanyakan mengenai realisasi perumahan ........ kepada pengembang.

Jumlah orang yang telah mengisi daftar pemesan rumah sampai saat ini sebanyak lebih dari 210 orang. Mereka umumnya adalah pegawai negeri sipil (PNS). Walaupun ada sebagian karyawan swasta dan wirausahawan. MOU dengan Dinas ... ............. dan Kantor pertanahan Kabupaten .............. serta daftar peminat rumah dapat dilihat pada Lampiran.


BAB III
RANCANGAN ANGGARAN BIAYA & ANALISIS FINANSIAL
2.1. Jumlah Rumah, Toko dan Kavling
Rumah yang akan dibangun oleh pengembang di atas tanah seluas 31.232 m2 berupa rumah sederhana (RS) tipe 27/72 sejumlah 53 unit, RS tipe 36/84 sejumlah 136 unit, RS tipe 36/98 plus sejumlah 14 unit ditambah toko sejumlah 7 unit. Selain itu, pengembang juga menjual Kavling Siap Bangun (KSB) dan tanah lebih sejumlah 2.690 m2. Rencana jumlah rumah, toko dan kavling siap bangun dapat dilihat pada Tabel 1.

Tabel 1. Rencana Jumlah Rumah, Toko dan Kavling Siap Bangun
No Tipe Toko dan Rumah Jumlah


2.2. Sumber Dana Investasi
Sumber dana pembiayaan terdiri dari modal sendiri dan dari musyarokah konstruksi. Total modal sendiri yang telah dan akan dikeluarkan sejumlah Rp. 3.569.690.857,- atau sebesar 68,61% dari total modal investasi. Sedangkan, dana dari musyarokah konstruksi sejumlah Rp 1.633.230.000,- atau sebesar 31,39% dari modal investasi. Dana musyarokah konstruksi cair dalam tiga tahap dengan besar masing-masing tahap adalah 40%, 40% dan 20%. Waktu pencairan dana musyarokah konstruksi terkait dengan proyeksi penjualan rumah. Tahapan pencairan dana musyarokah konstruksi dapat
dilihat pada Tabel 2.

Tabel 2. Tahapan Pencairan Dana Musyarokah Konstruksi

Dana dari musyarokah konstruksi khusus digunakan untuk biaya konstruksi
rumah Tahap 1.

2.3. Skema Pengembalian Dana & Bagi Hasil
Pengembalian pokok dana musyarokah dilakukan selama 18 bulan dengan grass period 2 bulan. Bagi hasil sebesar 4% dari pendapatan hasil dari penjualan rumah, toko dan kavling serta kelebihan tanah setiap bulannya. Jika dibandingkan dengan besar dana musyarokah maka nilai bagi hasil sebesar 28,38% selama 20 bulan atau setara dengan 17% selama setahun. Total bagi hasil tersebut setara dengan bunga sebesar 29,51% per tahun pada sistem konvensional. Proyeksi bagi hasil dan pengembalian pokok musyarokah
dapat dilihat pada Tabel 3.

Tabel 3. Proyeksi Bagi Hasil dan Pengembalian Pokok Musyarokah

Tabel 4. Harga Jual Perumahan

Tabel 5. Proyeksi Penjualan

2.5. Rancangan Aggaran Biaya
Biaya pengembangan perumahan ....... meliputi biaya tanah, biaya konstruksi dan biaya operasional.

Biaya Tanah
Biaya tanah terdiri dari biaya pembelian lahan, pengolahan lahan, turap, perijinan, pengesahan site plan, dan Hak Guna Bangunan (HGB) induk. Biaya Tanah dapat dilihat pada Tabel 6.

Tabel 6. Biaya Tanah

Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi terdiri dari biaya konstruksi rumah, toko, sarana dan prasarana. Biaya konstruksi dapat dilihat pada Tabel 7.

Tabel 7. Biaya Konstruksi

Tabel 8. Biaya Operasional

2.6. Break Event Point
Break Event Poin (BEP) perumahan ini adalah pada pendapatan sekitar Rp. 6.655.382.500,-. Tingkat penjualan sehingga BEP dicapai dapat dilihat pada Tabel 9.

Tabel 9. Tingkat Penjualan Pencapaian BEP

2.7. Kriteria Kelayakan Investasi
Kriteria kelayakan investasi meliputi Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net Benefit/Cost (B/C) dan Pay Back Period (PBP). Dengan menggunakan perhitungan konvensional dan tingkat bunga 18%, kriteria kelayakan investasi dapat dilihat pada Tabel 10.

Tabel 10. Kriteri a Kelayakan Investasi

Perhitungan Rancangan Anggaran Biaya (RAB), Cash Flow dan perhitungan kelayakan investasi dapat dilihat pada Lampiran.

BAB IV
JANGKA WAKTU PROYEK & MANAJEMEN
4.1. Jangka Waktu Proyek
Proyek pengembangan Perumahan ....... akan dilaksanakan selama 28 bulan. Dalam waktu tersebut, diharapkan seluruh rumah, toko dan kavling serta tanah lebih telah terjual. Antara waktu pembangunan perumahan dan terjualnya rumah tersebut memiliki jangka waktu dua bulan.

4.2. Manajemen Proyek
Manajemen proyek meliputi kebutuhan sumber daya manusia dan struktur organisasi pelaksana proyek. Kebutuhan SDM dapat dlihat pada Tabel 11.

Tabel 11. Kebutuhan SDM dalam Pembangunan Perumahan

Gambar 1. Struktur Organisasi Proyek

BAB V
PENUTUP
Demikian proposal pengajuan kredit konstruksi dan dukungan KPR ini merupakan upaya kami, PT. ................ dalam merealisasikan Perumahan ................. Kami
berharap pihak Bank dapat menyetujui proposal ini. Kami siap mendiskusikan dan melengkapi jika terdapat persyaratan yang belum sempurna.

Jakarta, 20...
PT. ................

Direktur Utama